El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atravesó un giro drástico tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. Según precisó el reconocido empresario inmobiliario Armando Pepe, la oferta de unidades destinadas a vivienda familiar pasó de apenas 355 propiedades a fines de diciembre de 2023 a más de 15.700 en la actualidad.
En declaraciones a radio Splendid AM 990, el expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA) analizó el momento actual de la compraventa, la rentabilidad del sector, el freno en los créditos hipotecarios y apuntó críticamente contra los proyectos oficialistas de desregulación para la actividad.
Oportunidad en el mercado usado y rentabilidad en dólares
Pepe sostuvo que el contexto actual plantea una ventana de oportunidad para los inversores en el segmento de inmuebles usados:
Brecha de precios: Los departamentos usados cotizan hasta un 30% por debajo de las unidades a estrenar o de pozo.
Costos de construcción al alza: El costo para construir se ubicó en torno a los 1.750 dólares el metro cuadrado solo de obra, lo que sumado a la incidencia del terreno y los costos financieros eleva los valores finales de salida de las obras nuevas, paralizando el lanzamiento de nuevos proyectos.
Rentabilidad del alquiler: Tras la normalización de los contratos, la renta anual neta para el propietario se sitúa en un 5,8% en dólares (luego de impuestos), siendo los departamentos de dos y tres ambientes los productos más demandados.
Condiciones contractuales: La dinámica habitual del mercado se asentó en plazos de 24 meses, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales atadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de Locación (ICL).
El enfriamiento del crédito hipotecario
Consultado sobre la reactivación de la compraventa mediante créditos hipotecarios, Pepe indicó que el impulso inicial comenzado a mediados de 2024 se fue diluyendo hacia la segunda mitad de 2025.
Entre los principales factores determinantes, señaló el endurecimiento de las condiciones bancarias y la suba de las tasas de interés. Mientras que las líneas UVA históricas arrancaron con tasas adicionales del 4,5% al 7%, actualmente la oferta bancaria promedia entre el 6,5% y el 7,5% más UVA. “Los bancos tienen que bajar las tasas y flexibilizar las condiciones para que la gente vuelva a acceder al crédito”, enfatizó el referente del sector.
Rechazo a la desregulación y críticas a las franquicias
En el tramo más picante de la entrevista, el empresario inmobiliario manifestó una firme oposición a las intenciones del Ministerio de Desregulación de eliminar la obligatoriedad de la colegiación profesional para el corretaje inmobiliario:
Desprofesionalización: Advirtió que retirar el requisito de la carrera universitaria y la matrícula profesional significaría “ir 50 años para atrás”, contrapuesto a las tendencias internacionales de regulación en países de la región como México o Chile.
Disputa con las franquicias: Pepe cargó además contra el esquema operativo de las franquicias internacionales en el país, señalando que utilizan la matrícula de un único profesional para cobijar a decenas de agentes sin relación de dependencia, motivo por el cual los distintos colegios del país mantienen acciones judiciales en curso.
NA