El Dr. Miguel Barreto, investigador de CONICET y docente de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE, se refirió al caso «Maricarmen» que visibilizó la problemática de la vivienda en alquiler en España, y señaló refleja una realidad mundial de la profundización de la «mercantilización y financiarización de la vivienda» en las últimas décadas. Opinó que la decisión reciente en Argentina de dejar en manos del mercado la política habitacional «fue lo que hizo España al igual que muchos otros países hace algunas décadas y empezó a generar la realidad que hoy atraviesa».
En España, de manera reciente lo que se conoció como el “Caso Maricarmen”, puso en escena la dificultad de acceso a la vivienda y en particular del encarecimiento progresivo del costo de alquilar.
María del Carmen Abascal era una ciudadana española, de 87 años con movilidad reducida, que hace 70 vivía en el mismo departamento de alquiler en Madrid y que experimentó un aumento del alquiler de 500 euros a 1.650 euros superando ampliamente su capacidad de pago.
Fue desalojada el 23 de septiembre de 2026 y falleció el 7 de octubre, y su caso movilizó reclamos en toda España, y también en otras partes de Europa, en contra de la especulación inmobiliaria y la falta de protección estatal.
En busca de trazar relaciones entre lo que ocurre en ese país con la situación en Argentina, UNNE Medios dialogó con el Dr. Arq. Miguel Barreto, investigador del Instituto de Investigación para el Desarrollo del Territorio y Hábitat Urbano (“IIDTTH”, CONICET-UNNE) y Profesor Titular de la Asignatura «Planeamiento y Ordenamiento Territorial de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE.
«La situación de España, con el caso Maricarmen, y de Argentina, son realidades distintas, pero similares», señaló, casi de manera contradictoria, para explicar, desde su punto de vista, algunos puntos de conexión entre las problemáticas del alquiler y el acceso a la vivienda en ambos países.
Explicó que, «a gran parte de la población española y también europea, especialmente a la población joven y adultos mayores, les empezó a ocurrir lo que hace tiempo nos ocurre en Argentina”, de que los ingresos no alcanzan para cubrir los costos de acceso y permanencia en la vivienda, claro que «sobre un piso de necesidades cubiertas mucho más alto».
Detalló que en Europa en general, bajo del modelo de Estado de Bienestar, décadas atrás, se avanzó en gran medida en cubrir dignamente las necesidades básicas, y en especial las necesidades habitacionales, logrando solucionar casi completamente la precariedad habitacional (asentamientos informales).
«Ya sea por las protecciones del Estado o por la misma la capacidad de los ingresos de las personas, Europa logró la construcción de viviendas dignas para gran parte de su población, y hubo momentos en que la necesidad de un lugar digno para vivir, estuvo prácticamente cubierta en su totalidad”.
Libertad de Mercado
Pero a partir de fines de 1980 y principios de 1990, en Europa se fueron modificando las políticas hacia concepciones neoliberales y el Estado fue dejando de financiar la provisión de viviendas para que fuera el mercado el que se ocupara de cubrir estas necesidades.
«Las políticas se enfocaron en financiar sólo la urbanización y una vez que el suelo se calificaba para expansión y crecimiento de la ciudad, el sector privado financiaba la construcción de las viviendas a través de créditos hipotecarios, principalmente con la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas colectivas.”
Ese proceso de corrimiento del Estado se produjo en un contexto de facilidad de acceso a créditos hipotecarios, a cuotas y tasas accesibles, y entre la década del 90 y la década del 2000, la mayoría de los hogares tomó deuda para tener su vivienda. Tanto mientras el Estado proveía de viviendas, cómo en esa etapa de abundantes créditos hipotecarios privados los a alquileres no se encarecían porque la oferta era amplia.
Según el Dr. Barreto, a medida que se empezó a consolidar el enfoque neoliberal de mercantilización de la vivienda, por el cual ésta fue dejando de considerarse un derecho social para pasar a ser tratada fundamentalmente como una mercancía, es decir, como un bien producido, intercambiado y asignado a través del mercado, en función de la capacidad de pago de los hogares y no de la necesidad social, “el costo de acceso a la vivienda vía compra o alquiler fue encareciéndose”.
Este proceso vino agravándose en las últimas dos décadas con el avance de la financiarización de la economía, por el cual fue dándose un creciente predominio del capital financiero sobre el capital productivo, y al cual la vivienda pasó a integrarse cada vez, adquiriendo centralidad como activo de inversión, reserva de valor y soporte de instrumentos financieros.
A esta realidad se sumaron los procesos de desregulación de la vivienda en alquiler, que facilitó el boom de los alquileres temporarios, en desmedro del alquiler general permanente, elevaron los precios del alquiler muy por encima del 35%-40% de los ingresos promedios, que aconseja la regla para que los hogares puedan cumplir sus otras necesidades básicas para vivir con dignidad, más aún por el incremento de personas que viven solas.
Abando del rol del Estado
“Sin embargo, lo que más hizo subir el precio de las viviendas y del alquiler es que por este cambio de enfoque el Estado abandonó la política de provisión de viviendas a bajo costo (protegidas), que servía para regular el precio de mercado, pues la vivienda pública le quitaba demanda al sector privado, que debía competir con el Estado, y los precios se regulaban a la baja”, señaló.
Acotó que la atracción del capital por la inversión inmobiliaria refuerza el carácter de mercancía otorgado a la vivienda y el territorio, y en España en particular se destaca la existencia de grandes cantidades de inmuebles pertenecientes a fondos de inversión que gestionan las viviendas como activos financieros.
Esto provoca un aumento del precio de venta o alquiler de esas viviendas, pero también provoca un efecto de arrastre sobre los precios del entorno, el barrio o la ciudad.
«Cuando el Estado, que mantenía regulado el mercado, dejó financiar viviendas y consideró que la gente podía resolver su necesidad habitacional con el mercado, el privado se sintió en la libertad absoluta de fijar el precio, y los alquileres y precios de las viviendas fueron subiendo progresivamente, pero con ingresos que no subieron en el mismo nivel», remarcó el Dr. Barreto.
De esa forma, se generó una brecha entre precios de los alquileres y los salarios, y actualmente el salario inferior en España se ubica en 900 euros, y los alquileres pequeños arrancan desde 700 u 800 euros.
Comentó que la dificultad de solventar el costo de alquilar en España se agrava por la existencia de un marco legal muy punitivo sobre los alquileres, por el cual ante la falta de pago se avanza con el desalojo de manera inmediata, e incluso si una persona tomó un crédito hipotecario y dejó de pagar, a los dos o tres meses se produce el desalojo, la quita de la vivienda, y debe seguir pagando la deuda.
«Es un sistema de libre mercado que funciona bien cuando la gente tiene altos ingresos, pero cuando no hay ingresos suficientes se complica, y eso está pasando en España actualmente», opinó.
Agregó que «pasa en toda Europa», pero en algunas ciudades se profundiza más que en otras esta problemática, porque en el viejo continente las políticas las aplican mayormente los municipios, las ciudades, no el país. Así, en algunas ciudades el Estado municipal empezó a comprar viviendas y a ponerlas en alquiler a bajo precio, “pero son medidas pequeñas frente a la gravedad del problema».
Resaltó que las reformas neoliberales agudizaron en demasía la presión sobre los salarios, que quedaron muy bajos para pagar los costos elevados de acceso a la vivienda, pero también el acceso a otros servicios básicos como la educación, salud, el transporte, entre otros.
Algo que ya pasa en Argentina
En ese marco, el Dr. Barreto expuso que en Argentina estos últimos años se está sufriendo el problema que hoy atraviesa España, “con la gran diferencia que nosotros partimos de un piso mucho más bajo de necesidades básicas cubiertas, porque en Argentina hay mucha gente que vive en condiciones infrahumana de vivienda, sin poder pagar un alquiler y menos acceder a una vivienda digna».
Ejemplificó que entre el 15 al 20 por ciento de la población de la región nordeste reside en viviendas inadecuadas, «y la gente no sale a manifestarse como en Europa, vive así, porque pareciera no asumir que el acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional».
«Si mañana en Argentina cierran las universidades, las escuelas o los hospitales, la gente saldría a manifestarse, pero en el tema de la vivienda la gente no reclama, no entiende que la vivienda es un derecho garantizado constitucionalmente», sostuvo.
Expresó que en materia habitacional hay crisis de hacinamiento de hogares, personas viviendo en barrios precarios, e incluso crece la cantidad de personas viviendo en las calles, y remarcó que «en nuestro país no se ejerce tanta presión para lograr respuesta a estas necesidades habitacionales como puede observarse en Europa”.
Opinó que, en general, hay más movilización de inquilinos que de la gente que vive en barrios populares, a pesar de vivir en condiciones muy alejadas de una vivienda y un hábitat digno.
Que el mercado decida
El docente de la UNNE e investigador del Conicet, señaló que lo que actualmente está atravesando España, y otros países de Europa, del alto costo de la vivienda y el alquiler, en gran parte se funda en la decisión de «mercantilizar y financiarizar la vivienda».
Al respecto, recordó que, si bien en Argentina el estado nunca terminó de brindar una respuesta óptima en materia habitacional, en el país existían políticas de vivienda que contribuían a atender en parte la situación del hábitat, en especial para sectores vulnerables.
Pero en los tres últimos años, por decisión del Gobierno actual, se resolvió instrumentar una política en la que el mercado sea el que cubra la demanda habitacional.
Así, a nivel nacional se cortó el financiamiento de viviendas por parte del Estado, y solo las provincias y municipios están implementando planes de construcción de viviendas, pero en una mínima medida respecto a las capacidades del Estado Nacional.
Señaló que esta decisión de «libertad de mercado para la vivienda», se genera a la par de salarios a la baja, costos de servicios básicos que subieron considerablemente, y créditos hipotecarios con tasas muy elevadas.
Recordó que, hasta fines de 2023, Argentina tenía una ley en la que se fijaron topes de actualización de alquileres, en relación al salario y la inflación, normativa que fue derogada y se liberó completamente el precio del alquiler, lo que produjo que se disparen los valores a pagar muy por encima del aumento de los ingresos de las personas.
«Esta desregulación demostró que el mercado no sólo no soluciona el problema de la vivienda, sino que la agudiza».
Remarcó que, en esta realidad, el sector inmobiliario pone el precio que quiere y se genera una asfixia a la gente que sigue alquilando lo más que puede, endeudándose considerablemente, hasta no poder pagar más y tener que pasar a alquilar propiedades más chicas para su grupo familiar e incluso terminar en viviendas precarias o inadecuadas.
La Vivienda en Latinoamérica y Europa
El Dr. Miguel Barreto junto a especialistas de distintas universidades y centros de investigación del país, publicó de manera reciente el artículo «El mercado de alquiler en distintas latitudes. Aportes para pensar el problema en Argentina».
En este trabajo analizan comparativamente los regímenes de vivienda y mercados de alquileres de los países europeos y otras latitudes, en el contexto de las reformas estructurales neoliberales, que en las últimas décadas han promovido la mercantilización, financiarización y propiedad de la vivienda social.
Según se destaca en la publicación, más allá de las diferencias, un aspecto coincidente en las distintas latitudes es que el valor de la vivienda de alquiler ha sufrido un rápido encarecimiento, develando la existencia de procesos especulativos, y el carácter de mercancía y activo financiero otorgado a la vivienda y el territorio.
Para los autores, el nuevo paradigma de mercado financiero se instauró en detrimento del Estado como garante del derecho a la vivienda, y la mercantilización de la misma y el uso indiscriminado como bien de inversión, llevaron al abandono y al desmantelamiento de un andamiaje institucional básico, que la consideraba como bien social y medio de redistribución de riqueza.