Con costos arriba de u$s1.500 por m2 en obras estándar y más de u$s2.000 en premium, el sector pierde fuerza. En ese contexto, desarrolladores y economistas comenzaron a mirar una herramienta que en otros países funciona desde hace décadas: la securitización de hipotecas. Cómo se podría securitizar el fondeo privado.
La construcción en pozo dejó de mostrar el dinamismo que exhibió durante buena parte de 2024. El aumento de costos, la suba del valor de la tierra y un mercado hipotecario todavía limitado golpearon el ritmo de ventas y extendieron los plazos de obra en numerosos desarrollos inmobiliarios del AMBA.
Hoy, edificar en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) supera los u$s1.500 por m2 en obras estándar y pasa los u$s2.000 por m2 en proyectos premium. Sin embargo, los valores de venta no acompañaron con la misma velocidad, lo que redujo márgenes y complicó la ecuación económica para muchos emprendimientos.
En ese contexto, desarrolladores y economistas comenzaron a mirar una herramienta que en otros países funciona desde hace décadas: la securitización de hipotecas. La propuesta apunta a utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para comprar carteras hipotecarias y generar mayor volumen de crédito para vivienda.
La iniciativa tomó fuerza en las últimas semanas luego de que distintos especialistas plantearan que el sistema financiero argentino carece de fondeo de largo plazo para sostener una expansión fuerte de los préstamos hipotecarios. El debate, además, aparece en un momento en el que la demanda de unidades en pozo perdió intensidad y muchos proyectos avanzan con un ritmo más lento que el previsto.
Un mercado con menos impulso
El problema principal para los desarrolladores hoy no pasa por la falta absoluta de compradores, sino por la dificultad de ampliar la demanda más allá del segmento de altos ingresos.
La mayoría de los emprendimientos nuevos apunta al público ABC1, con tickets elevados y esquemas de pago financiados directamente por las desarrolladoras. La clase media, en cambio, continúa con poco acceso al crédito hipotecario tradicional.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que el gran límite del sistema actual aparece en el fondeo de los bancos.
“Los bancos no tienen fondeo naturalmente a largo plazo, sino a cortísimo plazo, como son los plazos fijos, y el descalce cuando prestan a largo plazo es muy significativo”, comentó.
Según Tabakman, la securitización permitiría que las entidades financieras descarguen parte de las hipotecas otorgadas para recuperar liquidez y volver a prestar.
“Si el FGS se invirtiera en hipotecas securitizadas, eso le daría liquidez a los bancos para poder descargar parte del flujo de fondos que generan sus préstamos y tener nuevos fondos para poder prestar de vuelta a largo plazo”, explicó.
El titular de la CEDU remarcó que esta herramienta funciona hace años en otros países, aunque en la Argentina nunca logró desarrollarse plenamente por la escasa profundidad del mercado hipotecario.
Cómo funcionaría el esquema
Miguel Kiguel, economista de Econviews y doctor en Economía por Columbia University, asesor académico de la Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas (FIEL), sostuvo que el FGS hoy ocupa un lugar central por la ausencia de grandes inversores institucionales privados.
Aseguró: “El FGS surge como resultado de la nacionalización de los fondos que manejaban las AFJP, que tenían un rol central en el desarrollo del mercado de capitales. Hoy tiene un patrimonio cercano a los u$s70.000 millones y está posicionado para financiar hipotecas securitizadas”.
La securitización consiste en “empaquetar” hipotecas dentro de un fideicomiso para luego vender participaciones a inversores institucionales. Ese mecanismo permite ampliar el mercado y sumar más fondos para financiar viviendas.
Kiguel explicó que el sistema podría funcionar especialmente con préstamos ajustados por UVA. Agregó: “En la Argentina, dada nuestra historia de volatilidad macroeconómica, es muy difícil otorgar hipotecas a largo plazo a tasa fija. El instrumento natural son las hipotecas UVA, que ajustan por inflación”.
También descartó, en términos generales, los créditos hipotecarios en dólares. “El problema es que la gente gana en pesos y existe el riesgo de que una devaluación brusca complique cumplir con los pagos”, comentó.
El economista remarcó que los bancos no son los inversores naturales para sostener hipotecas a 20 o 30 años porque su fondeo actual resulta muy corto.
“Por esta razón les interesaría securitizarlas y vendérselas a inversores con un horizonte más largo como fondos de pensión o compañías de seguros”, explicó.
El impacto sobre la construcción en pozo
Para los desarrolladores, el efecto sobre la actividad sería indirecto, aunque relevante. Tabakman aclaró que hoy prácticamente no existen hipotecas para comprar unidades en pozo, pese a la existencia del marco legal de hipotecas divisibles.
“La herramienta podría reactivar la construcción, pero no de manera directa. Lo más probable es que primero se securiticen hipotecas sobre bienes terminados”, comentó.
Según describió, el círculo virtuoso aparecería cuando quien vende un inmueble usado gracias a un crédito hipotecario destine luego ese capital a comprar una unidad en construcción.
“Indirectamente sí termina reactivando la construcción porque genera más liquidez y más dinamismo en todo el mercado”, explicó. El ejecutivo afirmó que el gran cambio para los desarrolladores sería la posibilidad de volver a trabajar para la clase media.
“Con la problemática actual de aumento de costos y precios que no subieron al mismo ritmo, cada vez más el desarrollador se orienta al segmento más rico de la población”, señaló Tabakman. Y agregó: “Si el mercado hipotecario se consolida, podríamos trabajar para un segmento mucho más grande de la población”.
Hoy, numerosos proyectos continúan activos pero avanzan con velocidades inferiores a las previstas originalmente. El menor flujo de ventas obliga a recalcular etapas, ajustar costos y extender plazos. “No hay tantos proyectos paralizados, pero sí proyectos que van más lentos”, comentó Tabakman.
El modelo que mira el sector
La idea de utilizar recursos del FGS para impulsar hipotecas toma como referencia al esquema estadounidense de Fannie Mae, una entidad que compra préstamos hipotecarios a bancos y luego los convierte en títulos negociables en el mercado. Gabriel Martino, banquero y empresario, sostuvo que la Argentina podría replicar un modelo similar utilizando activos ya existentes del Estado.
“El Fondo de Garantía de Sustentabilidad acumula una cartera accionaria considerable en empresas privadas. Esas participaciones podrían liquidarse de manera ordenada y redirigir los fondos hacia una entidad de securitización hipotecaria”, explicó.
Martino aseguró que el objetivo sería ampliar el acceso al crédito para la clase media y generar un efecto multiplicador sobre la economía. “El círculo virtuoso es evidente: más crédito hipotecario implica mayor actividad en la construcción, uno de los sectores con mayor capacidad de generación de empleo por unidad de inversión”, afirmó.
En paralelo, el debate aparece mientras el FGS incrementó participación accionaria en distintas compañías que cotizan en bolsa. Entre ellas figuran Grupo Financiero Galicia, Banco Macro, YPF, TGS, ByMA y Loma Negra.
Ese movimiento alimentó discusiones sobre cuál debería ser el rol del fondo en los próximos años: mantener inversiones financieras tradicionales o direccionar parte de sus recursos hacia instrumentos vinculados con vivienda e infraestructura.
Kiguel consideró que los fideicomisos hipotecarios podrían resultar adecuados para el perfil del FGS. “Son instrumentos ideales porque tienen bajo riesgo crediticio”, aseguró.
Aunque aclaró que el sistema requiere reglas homogéneas y controles estrictos. Explicó: “Las hipotecas tendrían que financiar un porcentaje máximo de la propiedad o requerir ingresos compatibles con la cuota”.
Pese al entusiasmo del sector desarrollador, Tabakman reconoció que existen posiciones divididas entre economistas sobre el uso del FGS para este tipo de operatorias. Comentó: “Muchos economistas empujan esta idea y otros la miran con más recelo”.
De todos modos, sostuvo que la construcción podría recibir un impulso importante si el crédito hipotecario gana escala en los próximos años.
“Más allá de que no sea una solución mágica ni inmediata, un mercado hipotecario más profundo permitiría ampliar la demanda y darle más volumen a la actividad”, concluyó Tabakman.
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